“安居樂業，長養子孫，天下晏然，皆歸心于我矣。”一千多(duō)年前的《後漢書(shū)》中，描繪了古人(rén)對美好生(shēng)活的向往，安居樂業的思想一直以來(lái)都根植于中國人(rén)心中。住房(fáng)是居民最基本的需求之一，在家(jiā)庭開(kāi)支中占比最高(gāo)，也是關系國計(jì)民生(shēng)的重大(dà)經濟問題和(hé)社會(huì)問題。

習近平總書(shū)記在黨的十九大(dà)報告中強調：“堅持房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民住有(yǒu)所居。”勾勒出了中國房(fáng)地産市場(chǎng)未來(lái)的發展藍(lán)圖。在新時(shí)代的起點上(shàng)，本文回顧建國以來(lái)我國住房(fáng)制(zhì)度改革的發展曆程，給未來(lái)的發展趨勢帶來(lái)借鑒意義。

第一階段：1949年-1977年，福利分房(fáng)階段

1949年，新中國成立後實施“統一管理(lǐ)，統一分配，以租養房(fáng)”的公有(yǒu)住房(fáng)實物分配制(zhì)度。城鎮居民的住房(fáng)主要由單位解決，住房(fáng)建設資金主要來(lái)自政府撥款。住房(fáng)建好後，單位以低(dī)租金分配給職工居住，住房(fáng)成為(wèi)一種福利。

當時(shí)我國的住房(fáng)分配制(zhì)度來(lái)源于馬克思、恩格斯的共産主義社會(huì)改造學說，他們反對工人(rén)階級擁有(yǒu)自己的個(gè)人(rén)資産，在《論住宅問題》中寫道(dào)：“工人(rén)必須負起沉重的抵押債務，才能得(de)到這種住所，于是他們就真正變成了資金主人(rén)的奴隸；他們被束縛在隻好同意接受向他們提出的任何條件”。由于中國奉行(xíng)社會(huì)主義制(zhì)度，因此住房(fáng)制(zhì)度也受到這些(xiē)觀念影(yǐng)響。

雖然住房(fáng)分配制(zhì)度滿足了廣大(dà)居民的住房(fáng)需求，但(dàn)住房(fáng)的投融資機制(zhì)被嚴重扭曲，住房(fáng)建設投資規模逐年下滑，導緻1970年代末全國主要城市都面臨住房(fáng)嚴重短(duǎn)缺問題，人(rén)均居住面積從1950年的4.5平方米下降到1978年的3.6平方米(建築面積6.7平方米)，缺房(fáng)戶占當時(shí)城鎮總戶數(shù)的47.5%。

第二階段：1978年-1997年，從福利分房(fáng)向市場(chǎng)化轉型階段

福利分房(fáng)制(zhì)度導緻的住房(fáng)供給長期不足，促使政府下定決心改革。1978年鄧小(xiǎo)平提出了關于房(fáng)改的問題，由此開(kāi)啓了我國住房(fáng)制(zhì)度的改革，但(dàn)市場(chǎng)化改革之路艱難險阻，用了長達20年時(shí)間(jiān)才逐步完成改革。

1979年，原國家(jiā)城市建設總局、國務院僑辦制(zhì)定了關于用僑彙購買和(hé)建設住宅的辦法，鼓勵華僑購買和(hé)建設住宅，住房(fáng)商品化開(kāi)始萌芽。

1979年，政府探索把住宅出售給職工，選擇五個(gè)城市進行(xíng)試點，即政府統一建設，以土建成本價向居民出售。

1980年，鄧小(xiǎo)平再次發表關于住房(fáng)問題的講話(huà)，中共中央、國務院正式提出實行(xíng)住房(fáng)商品化政策，允許私人(rén)建房(fáng)、買房(fáng)，市場(chǎng)化改革正式啓動。

1982年，鑒于居民工資水(shuǐ)平低(dī)，政府決定試行(xíng)公有(yǒu)住房(fáng)的補貼出售，政府、單位、個(gè)人(rén)各負擔房(fáng)價的1/3。住房(fáng)制(zhì)度改革取得(de)重大(dà)突破，掀起第一輪房(fáng)改熱潮。

　　1988年，國務院印發《關于在全國城鎮分期分批推行(xíng)住房(fáng)制(zhì)度改革的實施方案》，住房(fáng)制(zhì)度改革進入了整體(tǐ)方案設計(jì)和(hé)全面試點階段。

1993年，國務院房(fáng)改領導小(xiǎo)組召開(kāi)會(huì)議，提出“以出售公房(fáng)為(wèi)重點，售、租、建并舉”的方案。

　　1994年，國務院下發了《關于深化城鎮住房(fáng)制(zhì)度改革的決定》，确定房(fáng)改的根本目的：“建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經濟體(tǐ)制(zhì)相适應的新的城鎮住房(fáng)制(zhì)度，實現住房(fáng)商品化、社會(huì)化；加快住房(fáng)建設，改善居住條件，滿足城鎮居民不斷增長的住房(fáng)需求。”《決定》标志(zhì)着住房(fáng)制(zhì)度改革已進入深化和(hé)全面實施階段。

第三階段：1998年-2004年，住房(fáng)全面市場(chǎng)化階段

1998年7月3日，國務院發布《關于進一步深化城鎮住房(fáng)制(zhì)度改革加快住房(fáng)建設的通(tōng)知》，在通(tōng)知中，明(míng)确了深化城鎮住房(fáng)制(zhì)度改革的目标是：停止住房(fáng)實物分配，逐步實行(xíng)住房(fáng)分配貨币化；建立和(hé)完善以經濟适用住房(fáng)為(wèi)主的多(duō)層次城鎮住房(fáng)供應體(tǐ)系；發展住房(fáng)金融，培育和(hé)規範住房(fáng)交易市場(chǎng)。至此，經過二十年改革後，住房(fáng)實物分配制(zhì)度從政策上(shàng)徹底退出曆史舞台，新的住房(fáng)制(zhì)度開(kāi)始實施，住房(fáng)供應機制(zhì)與體(tǐ)系出現了根本性的變化。

住房(fáng)制(zhì)度改革的時(shí)點，恰逢1997年亞洲金融危機，為(wèi)了度過危機，擴大(dà)國內(nèi)需求，中央政府已經意識到房(fáng)地産行(xíng)業是中國經濟潛在的巨大(dà)增長點，金融危機的到來(lái)，倒逼政府下定決心全面實施新的住房(fáng)制(zhì)度。

1998年新的住房(fáng)制(zhì)度實施後，我國房(fáng)地産行(xíng)業高(gāo)速發展，此後的18年時(shí)間(jiān)，房(fáng)屋年竣工面積從不足2億平米躍升至10億平米，城市人(rén)均住宅面積從18平米翻倍至36平米，房(fáng)地産年開(kāi)發投資額也從4000億躍升至10萬億，不僅大(dà)幅改善了廣大(dà)居民的住房(fáng)需求，也成為(wèi)中國經濟發展的核心驅動力，始于1978年成于1998年的中國住房(fáng)制(zhì)度改革，居功至偉。

住房(fáng)制(zhì)度改革開(kāi)啓了地産行(xíng)業的黃金時(shí)代，湧現出以萬科為(wèi)代表的優秀房(fáng)地産企業，其營業收入規模從1998年的22億增長至2016年的2400億元，淨利潤從2.4億增長至280億元，二十年時(shí)間(jiān)增長超過百倍。萬科，成為(wèi)了住房(fáng)制(zhì)度改革的最大(dà)受益者之一，也成為(wèi)了深圳的名片。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

第四階段：2005年-2017年，市場(chǎng)化疊加調控階段

1998年住房(fáng)制(zhì)度改革後，我國房(fáng)地産業快速發展，但(dàn)房(fáng)價過快上(shàng)漲也引發了一系列社會(huì)問題，尤其在2004和(hé)2005年，全國住宅均價年漲幅高(gāo)達15%。以2005年3月的“國八條”為(wèi)起點，後續的12年裏，政府使用一系列手段進行(xíng)調控。

2005-2007年，房(fáng)價上(shàng)漲壓力較大(dà)，政府先後出台調整土地供應、調節市場(chǎng)、信貸政策（二套房(fáng)首付比例提高(gāo)至40%、利率不低(dī)于基準利率1.1倍，加息、上(shàng)調存款準備金率）和(hé)開(kāi)征交易稅費（出售不足2年的住房(fáng)全額征收營業稅、營業稅免征期限2年提高(gāo)到5年）等措施。然而，一系列政策并未壓制(zhì)房(fáng)價的上(shàng)漲，2007年房(fáng)價漲幅甚至高(gāo)達16.9%，直到2008年金融危機才開(kāi)始冷卻。

2008-2009年，國際金融危機爆發，為(wèi)穩定經濟增長、避免房(fáng)地産市場(chǎng)下滑，政策開(kāi)始轉向刺激住房(fáng)消費（鼓勵購房(fáng)），推出信貸支持（“适度寬松的貨币政策”，住房(fáng)貸款利率七折優惠，降低(dī)貸款首付至最低(dī)兩成）、增加保障房(fáng)供應（4萬億刺激計(jì)劃）和(hé)稅收減免政策（首次購買90平米以下的普通(tōng)住房(fáng)，契稅稅率下調至1%，免征印花(huā)稅、土地增值稅，個(gè)人(rén)出售2年以上(shàng)的普通(tōng)住宅免征營業稅）。本次調控效果顯著，2009年房(fáng)價大(dà)漲24.7%。

2010-2013年，中國經濟複蘇，積極的财政政策和(hé)寬松的貨币政策導緻房(fáng)價暴漲，房(fáng)地産調控政策從刺激轉向遏制(zhì)，綜合運用土地、金融、稅收等手段。與過去調控手段不同的是，首次在上(shàng)海、重慶開(kāi)展房(fáng)地産稅試點，首次在部分城市采取限購措施。本次調控效果明(míng)顯，房(fáng)價年漲幅控制(zhì)在10%以內(nèi)。

2014-2016年9月，中國經濟面臨下行(xíng)壓力，房(fáng)地産庫存較大(dà)，政府在“穩增長”和(hé)“去庫存”的訴求下，接連出台刺激政策，手法與過去類似：放松限購限貸、加強信貸支持、稅收減免。2015年3月開(kāi)始，以深圳為(wèi)代表的一線城市量價齊升，随後陸續擴散至二線和(hé)三、四線城市。2015、2016年全國住宅市場(chǎng)銷售額加速上(shàng)漲，政府調控效果明(míng)顯。

2016年10月至今，中央政治局會(huì)議提出“抑制(zhì)資産價格泡沫”，随後國慶期間(jiān)各城市密集發布限購、限售、限貸等調控政策，房(fáng)地産市場(chǎng)迅速降溫。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

房(fáng)地産行(xíng)業是關乎國計(jì)民生(shēng)的支柱産業，一方面要滿足居民的住房(fáng)需求，另一方面也要推動經濟的增長，但(dàn)往往二者難以兼得(de)，因此政府會(huì)在不同階段采取不同的政策，以适應當時(shí)的經濟和(hé)社會(huì)發展情況。

回顧近20年我國房(fáng)地産市場(chǎng)變遷的曆史，可(kě)以發現地産銷售額和(hé)房(fáng)價的波動周期為(wèi)3年左右，周期低(dī)點分别是2002、2006、2008、2011、2014、2017-2018年。周期性波動的原因與政府調控密切相關，在房(fáng)價上(shàng)行(xíng)階段調控措施主要是限購、限售、限貸、限價等，下行(xíng)階段則是松限購、松信貸政策和(hé)财稅政策，如果延續此類調控手段，未來(lái)可(kě)能仍将呈現周期性大(dà)幅波動的規律。

2016年12月中央經濟工作(zuò)會(huì)議重點強調“促進房(fáng)地産市場(chǎng)平穩健康發展”，首次提出“長效機制(zhì)”：要堅持“房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”的定位，綜合運用金融、土地、财稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、适應市場(chǎng)規律的基礎性制(zhì)度和(hé)長效機制(zhì)，既抑制(zhì)房(fáng)地産泡沫，又防止出現大(dà)起大(dà)落。2017年黨的十九大(dà)報告中提出，堅持房(fáng)子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民住有(yǒu)所居。

房(fáng)地産行(xíng)業牽涉面廣，涉及利益巨大(dà)，改革不會(huì)一蹴而就，當前的市場(chǎng)化制(zhì)度也是用了20年時(shí)間(jiān)才成熟完善，但(dàn)我們有(yǒu)足夠的理(lǐ)由相信，在新時(shí)代的起點，政府有(yǒu)足夠的決心和(hé)能力，讓房(fáng)地産市場(chǎng)平穩發展，實現老百姓安居樂業的中國夢。

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