今年兩會(huì)期間(jiān)，李克強總理(lǐ)在《政府工作(zuò)報告》提出“健全地方稅體(tǐ)系，穩妥推進房(fáng)地産稅立法”，全國人(rén)大(dà)表示“有(yǒu)關方面正在抓緊起草和(hé)完善房(fáng)地産稅法律草案”，房(fáng)地産稅立法預計(jì)将在2020年前完成。房(fáng)地産稅，成為(wèi)近期市場(chǎng)討(tǎo)論的焦點。

      房(fáng)地産稅的定義，是指一切與房(fáng)地産經濟有(yǒu)直接關系的稅，包括房(fáng)地産業增值稅、企業所得(de)稅、個(gè)人(rén)所得(de)稅、房(fáng)産稅、城鎮土地使用稅、土地增值稅、契稅等等。而近期熱議的實際上(shàng)是房(fáng)産稅，即以房(fáng)屋為(wèi)征稅對象，按房(fáng)屋的計(jì)稅餘值或租金收入為(wèi)計(jì)稅依據，向産權所有(yǒu)人(rén)征收的一種财産稅。因此，房(fáng)産稅屬于房(fáng)地産稅的一種。

      房(fáng)産稅是在保有(yǒu)階段、針對存量房(fáng)征收的稅種，而我國現行(xíng)的房(fáng)地産稅集中在建設交易環節、針對增量房(fáng)征收。根據财政部的統計(jì)，2017年我國一般公共預算(suàn)收入為(wèi)17.3萬億元，其中稅收收入為(wèi)14.4萬億元，在稅收中占比前三的分别為(wèi)：增值稅5.64萬億元，企業所得(de)稅3.21萬億元，土地和(hé)房(fáng)地産相關稅收1.64萬億（契稅4910億元，土地增值稅4911億元，房(fáng)産稅2604億元，城鎮土地使用稅2360億元，耕地占用稅1652億元）。2017年我國政府性基金預算(suàn)收入為(wèi)6.15億元，其中國有(yǒu)土地使用權出讓收入（即土地出讓金）為(wèi)5.2萬億元。

     為(wèi)何政府要大(dà)力推動房(fáng)産稅的立法工作(zuò)？房(fáng)産稅主要有(yǒu)3個(gè)作(zuò)用，一是保障政府财政收入，二是調節财富分配機制(zhì)，三是抑制(zhì)房(fáng)地産市場(chǎng)投機需求。

      房(fáng)地産稅屬于地方稅，由地方稅務部門(mén)征收，主要用于基層建設，滿足教育、交通(tōng)、治安、基礎設施等支出。在發達國家(jiā)，房(fáng)産稅較高(gāo)的地區(qū)公立學校(xiào)教育水(shuǐ)平往往都比較高(gāo)。就中國地産行(xíng)業而言，高(gāo)速發展的黃金時(shí)代已經過去，市場(chǎng)規模難以增加。目前一線城市已進入存量房(fáng)時(shí)代，二手房(fáng)成交量早已超過一手房(fáng)，而核心二線城市也有(yǒu)這種趨勢，以杭州為(wèi)例，其在2017年二手房(fáng)成交量首次超過一手房(fáng)。去年全國土地出讓金高(gāo)達5.2萬億，占地方政府财政收入較高(gāo)，未來(lái)随着城鎮化進程趨于結束，土地出讓金将會(huì)下滑，屆時(shí)需要保有(yǒu)環節的房(fáng)産稅替代開(kāi)發建設環節的土地出讓金和(hé)相關稅收。除了保障财政收入，房(fáng)産稅也能增加多(duō)套房(fáng)人(rén)群的持有(yǒu)成本，調解收入财富分配、促進社會(huì)公平、抑制(zhì)部分投機需求。

      現在國內(nèi)需要繳納房(fáng)産稅的城市是上(shàng)海和(hé)重慶，但(dàn)由于兩地的房(fáng)産稅試點辦法均設置很(hěn)高(gāo)的免稅面積，且稅率較低(dī)，征收的金額并不多(duō)。以重慶為(wèi)例，其征收對象為(wèi)：1、個(gè)人(rén)擁有(yǒu)的獨棟商品住宅；2、個(gè)人(rén)新購的高(gāo)檔住房(fáng)（建築面積交易單價達到上(shàng)兩年主城九區(qū)新建商品住房(fáng)成交建築面積均價2 倍及以上(shàng)的住房(fáng)）；3、在重慶市同時(shí)無戶籍、無企業、無工作(zuò)（三無人(rén)員）的個(gè)人(rén)新購的首套及以上(shàng)的普通(tōng)住房(fáng)。獨棟商品住宅和(hé)高(gāo)檔住房(fáng)單價在上(shàng)兩年主城九區(qū)新建商品住房(fáng)成交建築面積均價3倍以下的住房(fáng)，稅率為(wèi)0.5%；3倍至4倍的稅率為(wèi)1%；4 倍及以上(shàng)的稅率為(wèi)1.2%。實際上(shàng)重慶市房(fáng)産稅覆蓋的範圍非常有(yǒu)限。

     從國外的發展經驗看，大(dà)多(duō)數(shù)發達國家(jiā)都實施了房(fáng)産稅制(zhì)度。以美國為(wèi)例，早在19世紀，美國就已有(yǒu)部分州開(kāi)始征收房(fáng)産稅，目前每個(gè)州都有(yǒu)征收房(fáng)産稅的法規，稅率在1%-3%之間(jiān)。韓國在2005年出台房(fáng)産稅，稅率在0.75%-2%之間(jiān)，取決于房(fáng)産的價值。從房(fáng)産稅占地方财政收入比例來(lái)看，美國約為(wèi)15%，韓國約為(wèi)20%左右，日本約為(wèi)40%，而中國地方政府主要依賴土地出讓金，2016年占比高(gāo)達43%（地方财政收入為(wèi)8.7萬億，土地出讓金為(wèi)3.75萬億）。發達國家(jiā)房(fáng)産稅制(zhì)度經過長時(shí)間(jiān)的實踐和(hé)發展，已經比較成熟，整體(tǐ)特點是寬稅基（即征收範圍廣）、低(dī)稅率、累進稅率（持有(yǒu)房(fáng)産越多(duō)，稅率越高(gāo)）。關于房(fáng)産稅對房(fáng)價的影(yǐng)響，有(yǒu)學者研究過英、美、日、韓、台灣、香港等地區(qū)的房(fáng)地産市場(chǎng)曆史，發現單一房(fáng)産稅對當地房(fáng)價并沒有(yǒu)決定性的影(yǐng)響，長期趨勢仍然是由供求關系、市場(chǎng)利率、人(rén)口等衆多(duō)因素決定。

2016年，我國總人(rén)口13.8億，城鎮化率約為(wèi)58%，城鎮人(rén)均住宅建築面積為(wèi)36.6平米，全國城鎮住宅存量建築面積約為(wèi)293億平米，2017年全國商品住宅銷售額13.4萬億元，銷售面積16.9億平米，折合均價約7900元/平米，估算(suàn)全國城鎮住宅市值為(wèi)231萬億元。如果按照2%的稅率全部征收房(fáng)産稅，每年房(fáng)産稅總額約4.6萬億。與之相對比的是，2017年我國土地和(hé)房(fáng)地産相關稅收1.64萬億，土地出讓金5.2萬億元。考慮一定比率免征，實際征稅收入會(huì)大(dà)打折扣（目前上(shàng)海試點人(rén)均60平米以內(nèi)免征），不足以完全替代土地收入，且我國有(yǒu)很(hěn)多(duō)無法确權的小(xiǎo)産權房(fáng)。未來(lái)很(hěn)長一段時(shí)間(jiān)，房(fáng)産稅難以完全替代土地财政。長遠來(lái)看，考慮10-20年後，我國完成城鎮化進程，城鎮化率達到70%，假設人(rén)均住宅面積40平米，均價10000元/平米，對應全國城鎮住宅市值約為(wèi)400萬億元，如果存量房(fáng)産全部納入征稅範圍，按平均1.5%稅率征收，才能替代目前的土地出讓金。

發達國家(jiā)已經完成城鎮化進程，普遍征收房(fáng)産稅作(zuò)為(wèi)地方财政收入的重要來(lái)源，我國征收房(fáng)産稅是大(dà)勢所趨，是曆史進程中的必然。但(dàn)從客觀現實來(lái)講，我國國情複雜，征收房(fáng)産稅有(yǒu)大(dà)量問題需要解決，問題主要集中在稅基（征收範圍）、稅率、房(fáng)産價值評估三方面。預計(jì)政府會(huì)循序漸進，不斷推動房(fáng)産稅的落地和(hé)完善，等到我國城鎮化進程接近尾聲的時(shí)候，房(fáng)産稅制(zhì)度也将成熟完善。

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