黨的十九大(dà)報告指出，堅持房(fáng)子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，加快建立多(duō)主體(tǐ)供給、多(duō)渠道(dào)保障、租購并舉的住房(fáng)制(zhì)度，讓全體(tǐ)人(rén)民住有(yǒu)所居。未來(lái)住房(fáng)制(zhì)度的改革，将以“居住”為(wèi)長期導向，租賃是其中重要的一部分。

    然而，在當前市場(chǎng)環境下，發展住房(fáng)租賃市場(chǎng)面臨着三大(dà)問題：1、土地供給機制(zhì)不完善。目前房(fáng)地産開(kāi)發商用以租賃的住房(fáng)，其土地性質仍是以住宅、商業性質為(wèi)主，是通(tōng)過競争激烈的招拍挂程序取得(de)，成本較高(gāo)，市場(chǎng)缺乏租賃用地的供應。高(gāo)地價直接導緻了房(fáng)産價值高(gāo)，租金回報率過低(dī)。目前一線和(hé)核心二線城市的租金回報率在1％到3％之間(jiān)。2、租購不同權。重點城市住宅産權上(shàng)依附了教育、戶籍、社會(huì)保障等附加資源，租房(fáng)無法實現同等的權益，最為(wèi)典型的就是學位，重點城市的學位房(fáng)價格節節攀升。3、租賃市場(chǎng)回收期太長。房(fáng)地産商開(kāi)發物業後銷售，可(kě)以一次性回收前期開(kāi)發的資金，但(dàn)如果将物業轉為(wèi)自持出租，資金需要幾十年才能收回，給房(fáng)地産商帶來(lái)巨大(dà)的現金流壓力。

     為(wèi)了解決上(shàng)述第3個(gè)問題，REITs應運而生(shēng)。4月25日，中國證監會(huì)和(hé)住房(fáng)城鄉建設部聯合發布《關于推進住房(fáng)租賃資産證券化相關工作(zuò)的通(tōng)知》稱，重點支持住房(fáng)租賃企業發行(xíng)以其持有(yǒu)不動産物業作(zuò)為(wèi)底層資産的權益類資産證券化産品，積極推動多(duō)類型具有(yǒu)債權性質的資産證券化産品，試點發行(xíng)房(fáng)地産投資信托基金（REITs，Real Estate Investment Trusts）。同時(shí)，鼓勵專業化、機構化住房(fáng)租賃企業開(kāi)展資産證券化。

    REITs，是指通(tōng)過發行(xíng)基金單位，集合公衆投資者的資金，由專業投資機構進行(xíng)房(fáng)地産投資經營管理(lǐ)，并将投資收益按比例分配給基金持有(yǒu)人(rén)。房(fáng)企開(kāi)發完住宅後，出售給REITs基金，實現資金的回收，此後基金通(tōng)過運營房(fáng)産獲得(de)穩定的租金回報和(hé)升值收益。REITs可(kě)以把流動性較低(dī)的、非證券形态的房(fáng)地産，直接轉化為(wèi)資本市場(chǎng)上(shàng)可(kě)交易的金融資産。

    此次政府的REITs試點，預計(jì)對住房(fáng)租賃市場(chǎng)會(huì)有(yǒu)明(míng)顯的推動作(zuò)用。一方面幫助開(kāi)發商實現資金退出，“拿(ná)地-開(kāi)發-銷售”的模式在住房(fáng)存量時(shí)代部分轉變為(wèi)“拿(ná)地-自持-運營”。另一方面REITs需要專業的運營管理(lǐ)能力（住宅維護、物業管理(lǐ)等），可(kě)以為(wèi)租房(fáng)者提高(gāo)房(fáng)屋的質量和(hé)居住體(tǐ)驗。最後，REITs也為(wèi)居民提供了可(kě)供投資的産品，以小(xiǎo)規模的資金分享住宅升值的收益。

    從國外的發展經驗來(lái)看，我國的REITs基金仍處在起步階段，未來(lái)有(yǒu)巨大(dà)的發展空(kōng)間(jiān)。1960年，世界上(shàng)第一隻REITs在美國誕生(shēng)，1971年，美國REITs僅有(yǒu)34隻，總規模約15億美元，到目前共有(yǒu)300 個(gè)REITs在運作(zuò)之中，總規模超過1萬億美元（全球1.8萬億美元），40多(duō)年複合增速達14%。亞洲最早出現REITs的國家(jiā)是日本，目前亞洲市場(chǎng)總規模超過2000億美元，日本、新加坡、香港上(shàng)市交易的REITs規模分别為(wèi)908億、483億、273億美元。

    在國外REITs基金蓬勃發展的過程中，也誕生(shēng)了基金管理(lǐ)的巨頭。全球房(fáng)地産基金龍頭黑(hēi)石集團，目前市值約1400億人(rén)民币，管理(lǐ)資金規模3364億美元，其中房(fáng)地産基金939億美元、私募股權基金943億美元、對沖基金691億美元、信用相關投資基金791億美元。亞洲房(fáng)地産基金龍頭凱德集團，市值760億人(rén)民币，管理(lǐ)房(fáng)地産基金規模約4000億人(rén)民币。

    盡管目前我國的REITs基金才處于起步階段，基金性質與國外成熟市場(chǎng)有(yǒu)較大(dà)區(qū)别，稅收減免、市場(chǎng)流通(tōng)等政策配套仍不完善，但(dàn)随着住房(fáng)存量時(shí)代的到來(lái)，參考國外市場(chǎng)的發展經驗和(hé)我國的政策導向，REITs基金将大(dà)有(yǒu)可(kě)為(wèi)，在這個(gè)行(xíng)業中也會(huì)誕生(shēng)如黑(hēi)石、凱德的房(fáng)地産基金管理(lǐ)巨頭。

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