從1998年住房(fáng)制(zhì)度全面市場(chǎng)化改革至今，中國房(fáng)地産市場(chǎng)已經經過20年的快速發展。截至2017年，中國城鎮化率達到58.5%，根據國際經驗，未來(lái)城鎮化進程将趨緩，城鎮化率逐漸提升至70%以上(shàng)。去年城鎮居民人(rén)均住房(fáng)建築面積36.6平方米，已經高(gāo)于日韓，與發達國家(jiā)水(shuǐ)平相當，在城鎮存量的300億平米商品房(fáng)中，盡管隻有(yǒu)160億屬于1988年之後建設的，但(dàn)基本上(shàng)實現了住有(yǒu)所居。房(fáng)地産開(kāi)發的黃金時(shí)代已經過去，未來(lái)将進入每年銷售面積穩定甚至下滑的“後地産時(shí)代”，行(xíng)業将從增量向存量市場(chǎng)轉變，資本市場(chǎng)中房(fáng)地産股票(piào)的市盈率幾乎不會(huì)超過10倍，也反映了市場(chǎng)對地産開(kāi)發行(xíng)業長期空(kōng)間(jiān)的擔憂。

（數(shù)據來(lái)源：wind）

随着中國人(rén)均收入的提高(gāo)，居民消費将更加注重品質和(hé)服務體(tǐ)驗。在居民的衣食住行(xíng)中，“住”的品質将越來(lái)越重要，而影(yǐng)響居住品質的，除了住房(fáng)品質，最重要的就是社區(qū)物業服務。物業服務行(xíng)業具備持續、穩定、高(gāo)頻、剛性的消費屬性，其提供的維護、養護、管理(lǐ)等一系列服務貫穿房(fáng)産的生(shēng)命周期。

過去20年裏，物業服務定位于房(fáng)地産産業鏈的末端，商品房(fáng)開(kāi)發才是地産商的核心業務，其下屬的物業公司往往被視(shì)為(wèi)成本中心，并不以盈利為(wèi)目的，從事最基本的保修、保潔、保綠、保安工作(zuò)，沒有(yǒu)動力提高(gāo)經營效率、拓展收入來(lái)源，因此物業行(xíng)業給人(rén)的感覺是缺乏盈利能力、沒有(yǒu)成長性。然而，近年來(lái)各大(dà)地産商都在推進業務多(duō)元化，紛紛剝離旗下物業公司獨立發展，在資本市場(chǎng)單獨上(shàng)市。剝離後的物業公司不僅積極拓展存量市場(chǎng)，提高(gāo)市場(chǎng)份額，更在多(duō)元化增值服務方面積極探索，挖掘新的盈利增長點。

 （數(shù)據來(lái)源：中國指數(shù)研究院） 

依靠收取基礎物業管理(lǐ)費的模式，主要風險在于成本的剛性上(shàng)漲。目前中國物業管理(lǐ)行(xíng)業具有(yǒu)勞動密集型的屬性，人(rén)力成本占總成本50%以上(shàng)，人(rén)力成本必然會(huì)逐年上(shàng)升，行(xíng)業內(nèi)的龍頭企業通(tōng)過設備智能化、管理(lǐ)優化、縮減人(rén)工等方式控制(zhì)成本，實現業務精細化、标準化後的規模效應，同時(shí)物業費每年整體(tǐ)有(yǒu)穩定的增長。在行(xíng)業整合、龍頭管理(lǐ)面積快速增長的背景下，人(rén)力成本上(shàng)升暫時(shí)不會(huì)是行(xíng)業的主要風險。

基于社區(qū)經濟的增值服務，是物業行(xíng)業的潛在增長點，有(yǒu)較大(dà)的可(kě)拓展空(kōng)間(jiān)。物業管理(lǐ)公司和(hé)小(xiǎo)區(qū)內(nèi)居民日常接觸頻繁，處于小(xiǎo)區(qū)的線下流量入口，且用戶粘性極強（隻要基礎物業服務品質好，拓展增值服務會(huì)很(hěn)順利）。增值服務主要分為(wèi)業主增值服務（房(fáng)屋經紀、社區(qū)金融、社區(qū)零售、家(jiā)政、幼兒早教、養老服務等）和(hé)非業主增值服務（針對開(kāi)發商的顧問咨詢服務、案場(chǎng)服務、工程服務等）。增值服務的盈利能力高(gāo)于基礎服務，人(rén)員大(dà)部分是物業人(rén)員，人(rén)力成本不需要增加很(hěn)多(duō)。十年後，城鎮化進程接近尾聲，大(dà)部分居民居住在小(xiǎo)區(qū)裏，各大(dà)物業公司占據線下流量入口，最貼近業主的衣食住行(xíng)，家(jiā)政、餐飲、養老、教育、文化娛樂等高(gāo)附加值的社區(qū)服務收入取代基礎物業服務的主導地位，将帶來(lái)物業公司盈利模式的質變。 

從投資角度看，物業行(xíng)業與房(fáng)地産行(xíng)業雖同處一個(gè)大(dà)行(xíng)業裏，但(dàn)有(yǒu)本質區(qū)别：1、無周期性，房(fáng)地産行(xíng)業受經濟周期影(yǐng)響，闆塊估值更是波動巨大(dà)，盡管過去20年房(fáng)價呈現螺旋上(shàng)漲的特征，但(dàn)市場(chǎng)對未來(lái)存在悲觀預期，而物業行(xíng)業非常穩定；2、杠杆低(dī)，目前上(shàng)市的物業公司基本處于淨現金狀态，房(fáng)地産行(xíng)業杠杆高(gāo)，受融資收緊的影(yǐng)響較大(dà)；3、無政策風險，房(fáng)地産企業受到各類限購限售限價限貸政策的影(yǐng)響，而物業行(xíng)業不存在此類風險；4、輕資産，擴張容易，除并購以外的擴張并不需要資本開(kāi)支；5、成長性強，有(yǒu)想象空(kōng)間(jiān)，豐富的增值服務內(nèi)容不斷挖掘，新的盈利增長點不斷湧現。

物業管理(lǐ)行(xíng)業各方面的優勢，使其既有(yǒu)很(hěn)強的防禦屬性，也有(yǒu)不錯的成長屬性。2015-2017年中國房(fáng)地産市場(chǎng)的強勁增長，以及行(xíng)業集中度的快速提升，保障了物業公司未來(lái)數(shù)年新增管理(lǐ)面積的快速增長，與此同時(shí)，高(gāo)盈利能力的增值服務收入占比提升會(huì)帶來(lái)利潤率的持續改善。物業管理(lǐ)行(xíng)業，将是後地産時(shí)代中極具投資價值的細分行(xíng)業。

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